Адвокат по недвижимости
«Покупайте землю, ведь ее уже больше никто не производит», — говаривал Марк Твен еще в 19 веке. В силу ограниченности этого ресурса услуги хорошего адвоката по недвижимости высоко ценились всегда. Даже в эпоху электронного документооборота и доступности многих государственных реестров значимость юриста по недвижимости не снижается.
Традиционно адвокатов по недвижимости привлекают для решения целого комплекса задач:
- сопровождение сделок с недвижимостью;
- мирное урегулирование споров, связанных с недвижимым имуществом (медиация);
- оформление прав на объекты недвижимости (в случае выявления ошибок, строительства нового объекта, в результате исполнения договора);
- сопровождение судебных споров, связанных с недвижимым имуществом, предприятиями и имущественными комплексами;
- защита недвижимости в делах о банкротстве, в ходе личных и корпоративных споров собственников.
Юрист или риэлтор?
Разумные доверители обычно не ставят вопрос подобным образом. Задача риэлтора, как специалиста по недвижимому имуществу, простая — подобрать на основании онлайн-заявки или телефонного обращения объект по запросу или покупателей на недвижимость, самостоятельно осуществить базовую проверку квартиры или дома на соответствие требованиям клиента.
Задача юриста сложнее — защитить Ваши интересы, предотвратив покупку подозрительного объекта или заключение договора на невыгодных или даже опасных условиях, подсказать лучшее решение по запланированной сделке, помочь собрать недостающие или утерянные документы.
Для этих целей юрист при сопровождении сделки с недвижимым имуществом:
- проверяет юридическую чистоту квартиры или дома, принадлежащих физическому лицу или компании (ООО, АО, некоммерческое партнерство);
- оценивает сделки-основания приобретения реализуемой квартиры или здания;
- проверяет отсутствие обременений, ограничений, возможных прав третьих лиц и оснований для изъятия недвижимости, которые могут иметь место, если, например, инициировано банкротство продавца или его компании и есть риск взыскания долгов за счет его имущества в рамках исполнительного производства на основании решения суда;
- оценивает соответствие квартиры целям заключения договора купли-продажи, проводя анализ документов, публичных данных, государственных реестров, сведений об ограничении застройки, публичных и частных сервитутах);
- содействует в определении цены недвижимости в руб. или иной валюте;
- производит оформление права собственности (документов для заключения договора купли-продажи), а также документов для регистрации перехода права собственности в Росреестре;
- помогает выбрать способ передачи денег или выплаты покупной стоимости объекта недвижимости (с минимальным риском и транзакционно выгодный);
- предоставляет консультации для сторон договора, разъясняет необходимый порядок действий для заключения на практике, отвечает на возникающие вопросы по недвижимости, документам и процедурам.
Другие услуги юристов
Помимо сопровождения сделок купли-продажи квартиры, дома или коммерческой недвижимости, наш специалист окажет юридическую помощь и предоставит консультации в следующих ситуациях:
- при взыскании неустойки за несвоевременную передачу недвижимости, в том числе коммерческой, покупателю;
- при передаче недвижимости для обеспечения исполнения обязательства (залог);
- при выкупе недвижимости, находящейся в аренде, субъектами малого и среднего бизнеса, крупными компаниями и их партнерами;
- при оспаривании кадастровой стоимости;
- при изменении вида разрешенного использования недвижимости и оценке перспектив её включения в сделку;
- в ходе резервирования земель для государственных и муниципальных нужд;
- в случае выявления собственником пороков недвижимости, возникших до её приобретения.
Споры о недвижимости в суде
Любой судебный спор, предметом которого являются права на недвижимость, имеет для его участников высокую значимость, ведь проиграв дело, можно лишиться дорогостоящего объекта.
Во всей массе судебных дел особняком стоят такие споры как:
- о признании или оспаривании права собственности на недвижимость;
- об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения;
- о признании права собственности на самовольную постройку;
- о сносе самовольной постройки, капитальной или возведенной на время;
- о признании сделки с квартирой, домом, коммерческой недвижимостью недействительной (дарение, завещание, купля-продажа, рента);
- споры об изъятии, реквизиции земель (административные);
- споры о взыскании платы за пользование земельным участком;
- об оспаривании нормативных и ненормативных актов (административные);
- о нарушении экологического и природоохранного законодательства.
Чем будет полезен юрист (адвокат) по недвижимости в таких делах? У любого объекта недвижимости есть своя уникальная история, обратившись к которой путем получения архивных сведений можно исключить целый ряд претензий государственных органов и контрагентов.
Так, например, в практике адвокатов Бюро было дело о сносе самовольной постройки — мансарды на историческом особняке в центре Москвы. Особняк к моменту возникновения судебного спора находился в частной собственности. Приняв дело к производству и запросив архивные сведения, адвокат выяснил, что надстройка здания была запланирована предыдущим владельцем — Департаментом городского имущества — однако завершение работ надлежащим образом оформлено не было, а немного позднее объект был передан в частную собственность. Предоставив указанные сведения в суд, юристы Бюро смогли защитить нового владельца и сохранить спорный этаж особняка.
В одном из споров Департамент городского имущества потребовал через суд арендную плату за 7 лет пользования земельным участком под бизнес-центром. Казус заключался в том, что ДГИ сами стали собственниками данной земли в тот же год, когда подали иск. Адвокаты Бюро смогли убедить арбитражный суд, что в данном случае требования незаконны даже за прошлые 3 года использования, а также, что между сторонами не заключен договор аренды, следовательно, вообще нет оснований требовать плату за пользование землей. В иске было отказано.
В другом деле о признании права собственности на землю отсутствующим позиция собственника участка была построена на архивном решении суда, которым были выделены земельные паи. Решение было утрачено, однако не потеряло своей силы, не было отменено и изменено. Благодаря найденным сведениям право собственности на землю удалось сохранить.
Что важно помнить?
В судебном споре о недвижимости внимания заслуживает каждый документ и договор. Если Вы не располагаете документами, оформленными предыдущим собственником, имеет смысл запросить архивные сведения в Росреестре, БТИ, государственных и муниципальных архивах.
Возможно, ключ к решению проблемы, хранится именно там. Адвокат поможет собрать такие данные.
К сожалению, не все споры можно решить одним архивным документом. Для формирования позиции по делу важное значение имеют нормы закона, позиции высших судебных органов. Подбор такой практики для защиты Ваших интересов — задача адвоката.
Особняком в спорах о недвижимости стоит строительно-техническая экспертиза, которая назначается судами по большинству дел, связанных с существующими недостатками зданий и сооружений, определения их рыночной стоимости.
На этапе назначения экспертизы будет являться ошибкой формальный подход, выраженный фразой «эксперт разберется». Только с активным участием юриста можно сформулировать такие вопросы на экспертизу, которые позволят отразить не только недостатки объекта, но и способы их устранения, а, значит, и сохранения важного для Вас объекта недвижимости.
Консультация по недвижимости
Любое обращение к адвокату (юристу) традиционно начинается с консультации. Мы проведем её в комфортном для Вас формате: в офисе Бюро или по видеоконференцсвязи.
В ходе первичной консультации юрист поможет определиться с условиями приобретения недвижимости, Вашими основными требованиями к покупке, особенностями заключения и регистрации договора купли-продажи; ответит на имеющиеся вопросы, разъяснит особенности оказываемых услуг. Если речь идет о переходе процесса в зал суда, юрист в рамках консультации определит (и разъяснит для нашего клиента) суть спора, способ защиты нарушенного права и правовую перспективу проекта.
Проводя консультацию, наши юристы не преследуют цели вовлечь Вас в участие в невыгодный проект или бесперспективный судебный спор в суде. Но если шансы выиграть спор есть — мы примем самые правильные решения и сделаем всё, что в наших силах, для защиты Ваших интересов.
Вам в ближайшее время
Цены
- Первичная консультация — от 5 000 рублей.
- Судебное представительство в суде общей юрисдикции — от 200 000 рублей.
- Судебное представительство в арбитражном суде — от 250 000 рублей.
- Сопровождение сделки с недвижимостью — 1% от стоимости объекта, но не менее 250 000 рублей.
- Проверка юридической чистоты объекта (без сопровождения сделки) — от 50 000 рублей.
- Подготовка договоров дарения, купли-продажи, мены — по согласованию.
