Квартира сохранена за покупателем: суд отказался признать сделку недействительной по «схеме Долиной»
Суть дела
Солнцевский районный суд города Москвы рассмотрел дело о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Продавец требовала вернуть квартиру, ссылаясь сразу на три основания:
- статью 177 ГК РФ — продавец не могла понимать значение своих действий;
- статью 178 ГК РФ — продавец находилась в существенном заблуждении под влиянием мошенников;
- статью 179 ГК РФ — продавец находилась под влиянием обмана.
Суд не нашёл оснований для признания сделки недействительной. Квартира была сохранена за покупателем.
Однако победить в этом деле помогло не только решение Верховного Суда РФ по вопросу существенного заблуждения, которое не охватывает воздействие мошенников. У этого спора была важная особенность — требования, заявленные по статье 177 ГК РФ.
Предпосылки
Когда продавец обратилась в суд, дело певицы Ларисы Долиной уже получило широкий общественный резонанс, однако решение Верховного Суда РФ ещё не было принято.
На профессиональный взгляд адвоката Суркова Дмитрия Витальевича, именно суматохой вокруг подобных дел объясняется то, что в иске были указаны сразу три основания недействительности сделки. Истец использовала все положения закона, которые могли подойти к ситуации. Однако в итоге не сработало ни одно из них.
После рассмотрения дела Долиной стало понятно, что заблуждение, возникшее из-за воздействия мошенников, само по себе не является существенным для признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ.
Для применения статьи 179 ГК РФ продавцу необходимо было доказать не только факт обмана. В обмане должен был участвовать и покупатель. Таких доказательств в материалах дела не было.
Единственным существенным отличием этого спора от дела Долиной стали требования о признании сделки недействительной по статье 177 ГК РФ.
Действия адвоката
Долгое время рассмотрение дел по статье 177 ГК РФ сводилось преимущественно к проведению судебной психиатрической экспертизы. Эксперты устанавливали, имелось ли у человека психическое заболевание и мог ли он в момент заключения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.
Специфика подобных споров заключается в том, что при назначении экспертизы суды стали ставить ещё один вопрос, адресованный уже не психиатру, а психологу: находился ли человек в момент совершения сделки в состоянии, которое мешало ему нормально понимать значение своих действий?
Именно этот вопрос во многом может определить судьбу дела. Поэтому защита покупателя должна быть выстроена ещё до назначения экспертизы.
Перед беседой с продавцом психолог знакомится с материалами дела, медицинской документацией и другими представленными доказательствами. Если дело фактически состоит только из искового заявления, беседа с продавцом может лишь подтвердить изложенную им версию событий.
Конечно, психолог должен распознавать недостоверные сведения о состоянии продавца. Однако риски, связанные с недостаточно внимательным изучением обстоятельств дела, для покупателя неприемлемы.
Поэтому команда адвокатов заранее собрала и представила:
- письменные возражения на иск;
- видео- и аудиозаписи общения с продавцом;
- медицинскую документацию;
- доказательства добросовестности покупателя;
- документы, подтверждающие рыночный характер сделки.
Все эти материалы были поданы до назначения экспертизы.
Психолог обязан изучить контраргументы покупателя, оценить представленные им документы при формировании своего внутреннего убеждения и учитывать их во время беседы с продавцом.
От работы адвоката зависит, какие материалы окажутся перед экспертом и сможет ли он увидеть не только позицию продавца, но и полную картину заключения сделки.
Важную роль в этом деле сыграла и осмотрительность самого доверителя. До покупки квартиры он:
- заказал необходимые справки на квартиру;
- убедился в отсутствии арестов и обременений;
- четыре раза приезжал в квартиру;
- снимал происходящее на видео, на котором был запечатлён продавец;
- получил врачебное заключение по результатам амбулаторного обследования продавца, подтвердившее отсутствие психических заболеваний.
Это было не обычное подтверждение того, что продавец не состоит на учёте в диспансере, а полноценное врачебное заключение.
Результат
Солнцевский районный суд города Москвы отклонил требования продавца по всем трём заявленным основаниям.
Сделка не была признана недействительной ни по статье 177, ни по статье 178, ни по статье 179 ГК РФ. Доказательств участия покупателя в обмане представлено не было. Квартира осталась у покупателя.
Победа стала результатом совокупности собранных доказательств, осмотрительности доверителя и работы адвокатов, проведённой до назначения судебной экспертизы.
Советы
Покупателю важно подтверждать свою добросовестность ещё до заключения сделки:
- проверять квартиру на наличие арестов и обременений;
- сохранять документы, полученные в ходе проверки;
- фиксировать встречи и общение с продавцом;
- обращать внимание на состояние продавца и обстоятельства заключения сделки.
Если иск уже подан, письменные возражения, медицинскую документацию, видео- и аудиозаписи необходимо собрать и представить до назначения экспертизы. Психолог обязан ознакомиться с этими материалами, оценить контраргументы покупателя и учитывать их при формировании своего мнения.
Этот пример из практики адвоката Суркова Д.В. демонстрирует главное: в спорах, где продавец ссылается на действия мошенников, нельзя рассчитывать только на решение суда по делу Долиной. Гражданский кодекс содержит целый ряд оснований для признания сделок недействительными. И конечно, продавец, рискующий потерять последнюю недвижимость, будет использовать все возможности.
Мы любим защищать слабую сторону в любом деле. Это сложнее и интереснее, но и победа в таких спорах имеет для нас особую ценность. К сожалению, в делах, когда деньги от продажи квартиры достались мошенникам, пострадавших стороны две. Но во многих случаях, которые сейчас находятся на рассмотрении судов, участие мошенников может подтвердить только сам продавец… А покупатели остаются с кредитами, ипотеками и без шанса на покупку нового жилья…
Получить квалифицированную юридическую помощь по гражданским делам о признании сделки с недвижимостью недействительной или поручить представление Ваших интересов в споре о продаже квартиры под давлением мошенников опытному адвокату можно, связавшись со старшим управляющим партнёром Адвокатского Бюро г. Москвы «Щеглов и Партнеры» Юлией Александровной Лялюцкой по тел.: +7 (495) 748-00-32, в Telegram / MAX или по эл.почте>>.
Бюро работает: пн.-пт. с 09:30 до 20:00, сб. — с 11:00 до 15:00 (по предварительной записи).
