Юридическое сопровождение сделок с землей
Зачем нужен «земельный адвокат»
В массе сделок с недвижимым имуществом сделки с землей занимают совершенно особое место.
Во-первых, в отличие от других объектов недвижимости (квартиры, дома, здания, сооружения), сделки с которыми регулируются в основном Гражданским кодексом РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, сделки с земельными участками регулируются целой совокупностью нормативных актов.
К таким актам относятся, в первую очередь, Земельный кодекс РФ и Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Впрочем, это далеко не полный перечень нормативных актов, к которым должны обращаться юристы и адвокаты при сопровождении сделок с землей в интересах надлежащей защиты прав своих доверителей.
Во-вторых, эта особенность обусловлена другим, более глобальным фактором. Мы не раз повторяли, и будем повторять, что земля – это «продукт», который уже не производят. Именно в силу ограниченности данного ресурса, он представляет особую значимость как для отдельных лиц: граждан и организаций, так и для государства в целом.
Более того еще недавно для нашей страны земля была основным средством производства. Отсюда государственная значимость и повышенное внимание к использованию земель и регулированию их гражданского оборота.
Таким образом, чтобы разобраться во всех хитросплетениях норм, ограничений, запретов необходимо обладать специальными юридическими познаниями в области земельного законодательства. Только лишь правильно составленный договор купли-продажи и зарегистрированный в Росреестре переход права собственности не являются гарантией вашего беспечного владения приобретенной землей.
Эффект детской неожиданности
Нужно понимать, что легкомысленный подход к совершению «земельной» сделки чреват возникновением в будущем неприятного рода неожиданностями. Например, в виде возможного судебного иска соседей, которые вдруг обнаружат, что граница вашего земельного участка пересекает границы их участка.
Либо в виде неожиданного уведомления от официального органа о том, что часть Вашего участка находится в природоохранной зоне или на территории защиты памятников архитектуры. Либо вы сами в момент продажи своего участка внезапно обнаружите, что данные о земельном участке, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с данными, содержащимися в государственном кадастре недвижимости.
Скупой платит дважды
Подобные дела не раз встречались в практике адвокатов нашего Бюро. Так, в августе 2013 г. адвокаты и юристы Адвокатского бюро «Щеглов и Партнёры» занималось разрешением сложной юридической ситуации, возникшей у доверителя после завершения строительства дома на земельном участке, приобретённом у управляющей компании одного из коттеджных поселков Подмосковья.
Решив через некоторое время продать свой новый дом, собственник не смог это сделать, поскольку выяснилось, что кадастровый номер земельного участка, на котором стоит его дом, не соответствует кадастровому номеру участка, который значится в свидетельстве о праве собственности продавца. Оказалось – дом построен на чужом участке.
Как установило адвокатское расследование, путаница возникла еще на стадии оформления договора купли-продажи земли. Покупатель полностью положился на продавца, а продавец проявил небрежность в оформлении сделки: в документах указали один, а фактически под застройку передали другой участок. И только через несколько лет, в момент продажи дома, кадастровый инженер при оформлении постройки обнаружил несоответствие.
О том, с какими рисками было сопряжено исправление этой ошибки в срочном порядке, могут догадаться только профессионалы. Будь же у покупателя еще на стадии первой сделки купли-продажи земли свой юрист – специалист в области земельных правоотношений – подобного казуса не случилось бы.
Каждый за себя
Поэтому каждый: и покупатель земли, и её продавец должны побеспокоиться о том, чтобы сделку сопровождал его юрист или адвокат: тот, которого он нашел сам и услуги которого оплатил тоже сам. Только наивный человек (или очень жадный) может полагать, что его интересы, как покупателя или продавца, будет защищать юрист противной стороны.
Юрист или адвокат будет и обязан защищать интересы той стороны, которая оплатила его услуги.
Не нужно заблуждаться и идти на поводу и у риэлтора, который будет убеждать вас, что адвокат вам не нужен, ибо у них в агентстве есть свой юрист, и он бесплатно сопроводит вашу сделку. Вы должны четко понимать, что юрист агентства защищает интересы своего агентства, которое получает процент со сделки и которое заинтересовано, чтобы объект был, во что бы то ни стало, продан. Помните, что никакой ответственности за негативные последствия сделки ни агент, ни агентство, ни его юрист по закону не несут.
Чем помогут «земельный юрист» и «земельный адвокат»
Адвокаты и юристы Адвокатского бюро «Щеглов и Партнеры», специализирующиеся в области земельного законодательства, практически, начиная с его становления в Российской Федерации, знают все нюансы сопровождения сделок с землей.
В примерный перечень юридических услуг по сопровождению сделок с землей, включая объекты коммерческой недвижимости, в т.ч. относящиеся к крупным сделкам, входят:
- проверка информации о владельце земельного участка, в частности подтверждение его прав собственности на недвижимое имущество;
- полное юридическое исследование объекта недвижимого имущества (категория и вид разрешённого использования земельного участка, возможность, при необходимости, перевода земельного участка из одной категории в другую и/или изменения вида разрешенного использования);
- установление зарегистрированных вещных прав и обременений права собственности на з/у (основных и дополнительных отягощений, таких например, как, расположение в защитной зоне особо охраняемой территории или на территории защиты памятников архитектуры, наличие дорожного сервитута, дополнительных обязательств владельца…)
- получение и анализ детальной планировки в графическом виде (зонирование, защитные территории, анализ исторической застройки и т.д.);
- проверка планировки земельного участка и возможной застройки (наличия разрешений/ограничений по возможности строительства/реконструкции на земельном участке; подтверждение юридической силы выявленных разрешений/ограничений на момент сделки и срок их действия);
- а также полное сопровождение сделки от выбора оптимальной формы сделки (с учетом интересов сторон, в т. ч. с точки зрения оптимизации налогообложения) до регистрации права собственности в Росреестре;
- уменьшение (оспаривание в суде) завышенной кадастровой стоимости до её оценочной (рыночной) цены, (уменьшение земельного налога, установление рыночной стоимости, снижение арендной платы за землю).
- признание права на самовольные постройки;
- выкуп арендуемых земельных участков;
- раздел домостроений и земельных участков, выделение долей;
- установление приобретательной давности на земельные участки;
- наследование земельных участков (восстановление срока на вступление в наследство, установление факта принятия наследства, оспаривание завещаний, ведение наследственного дела).
Советы руководителя юридической практики “Снижение кадастровой стоимости”, адвоката Артёма Александровича Лиляка читайте в статье “Зачем уменьшают кадастровую стоимость”
Записаться на юридическую консультацию по вопросам сопровождения сделки с землей можно, связавшись с управляющим партнером бюро Юлией Александровной Лялюцкой по тел. +7 (903) 566-99-95, в WhatsApp или по эл.почте>>>
