Предварительный договор купли-продажи
Опубликовано: 07.02.2023
Автор: Партнер бюро, адвокат Муса Абдурахманов
Как отзыв согласия супруга/и может повлиять на предварительный договор купли-продажи?
В сделках купли-продажи есть определенные нюансы, обязательные для ознакомления, одним из которых является получение согласия супруга/и для заключения предварительного договора и его последующее влияние на основную сделку.
Напомню, предварительный договор купли-продажи – это договоренность сторон об условиях сделки, которая заключается в установленный сторонами срок и при выполнении определенных условий. В случае если стороны не установили срок, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
Подобное соглашение позволит законно повлиять на сторону, которая решит уклониться от возникших обязательств. Любая из сторон имеет возможность обратиться в суд с требованием об исполнении оговоренных действий. Срок предъявления иска составляет шесть месяцев с момента неисполнения обязательств по предварительному договору.
В случае если ни одна из сторон не проявила инициативу по заключению основного договора, а сроки, указанные в предварительном соглашении истекли, то установленные сторонами обязательства прекращаются.
Когда может понадобиться согласие супруга/и?
Если покупатель готов приобрести земельный участок, а продавец ещё не совершил регистрационных действий по выделу земельного участка и присвоению ему кадастрового номера, стороны могут зафиксировать свои намерения в предварительном договоре до разрешения продавцом вопроса с кадастровым номером. Перед подписанием данного договора, продавец должен получить нотариальное согласие супруга/и, если данный объект сделки является общим имуществом супругов.
Можно ли отказаться от исполнения предварительного договора на основании отозванного согласия супруга/и?
Данный вопрос рассмотрим на примере из практики адвоката Абдурахманова М.Р.
Доверитель заключил предварительный договор на покупку доли компании. Продавец перед подписанием соглашения получил согласие супруги, однако в последующим заявил, что не может исполнить обязательство и подписать основной договор по причине отзыва нотариального согласия супругой, данного ею ранее.
Для побуждения продавца исполнить, возложенные предварительным договором обязательства, мы обратились в суд. Суд первой инстанции решил, что нельзя принудить продавца продать долю компании, нарушая право совместной собственности супругов. По мнению суда, нарушение заключается в том, что в данном случае покупка доли компании будет незаконна, так как супруга отозвала своё согласие.
По факту же данная позиция суда противоречит закону. Действительно, в случае если супруга продавца отзовет своё согласие на сделку, то впоследствии он утрачивает право заключить договор купли-продажи недвижимости, но тут есть один нюанс.
В нашем примере супруга продавца отозвала свое согласие после заключения предварительного договора. Право отозвать согласие утрачивается тогда, когда оно повлияло на правоотношения иных лиц (покупателя и продавца), а именно наделило их правами и обязанностями, т.е. супруга не может отозвать согласие после подписания предварительного договора, так как в дальнейшем у покупателя появляется право требовать у продавца заключение основного договора.
Предварительный и основной договор являются связанными сделками, которые последовательно порождают правовые отношения сторон, в приведенном примере данные сделки направлены на отчуждение доли компании. Супруга выразила свою волю на заключение предварительного договора, и для совершения дальнейших действий по продаже доли согласие супруги сторонам не требуется. Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции и изменил решение в пользу покупателя.
Также есть еще один важный момент, на который стоит обратить внимание. Лицо, дающее согласие на сделку, может определить условия продажи имущества, период действия согласия и возможность его отмены при наступлении обстоятельств, которые, в свою очередь, при заключении сделки могут оказать негативные последствия.
Записаться на юридическую консультацию по делам, связанным с предварительным или основным договором купли-продажи, или поручить решение своей юридической проблемы адвокатам бюро можно, связавшись с нами по тел.:+7 (495) 748-00-32, направив эл. письмо >>> или воспользовавшись формой обратной связи.
Бюро работает: пн.-пт. с 10 до 20, сб. с 11 до 15.
