Для чего нужен адвокат при совершении сделок с недвижимостью
Кто несёт ответственность за последствия признания сделки недействительной?
В последнее время к нам в Бюро всё чаще обращаются доверители с просьбой сопроводить предстоящую сделку с недвижимостью. И среди них немалое число тех, кто уже «обжёгся» на своём предыдущем опыте, связанном с покупкой недвижимости. Причём некоторым из них были предъявлены иски о признании недействительными заключённых ими сделок мены, обмена или купли-продажи жилых помещений.
Отвечают ли агентства по недвижимости за неудачные сделки?
Для многих из них было откровением, что никто, кроме них самих, ответственности за неудачную сделку не несёт. И попытки потерпевших привлечь к ответственности агентства недвижимости, которые сопровождали сделку и недосмотрели наличие юридических проблем по конкретному объекту недвижимости, оказывались несостоятельными. Ибо ни один договор с агентством недвижимости подобной ответственности не предусматривает.
Как правило, агентства берут на себя обязанность найти клиенту подходящий вариант для покупки, продажи или обмена объекта недвижимости и помочь оформить сделку. При этом проверка юридической чистоты объекта недвижимости сводится лишь, как правило, к сбору необходимых для оформления сделки документов.
А поскольку ни для кого не секрет, что при сборе документов заинтересованная сторона всегда может договориться о выдаче каких-либо справок с некоторыми отступлениями от требований закона, то и проблемы, которые могут возникнуть с недвижимостью в будущем, закладываются уже в момент такого, не совсем добросовестного, сбора документов…
Что такое проверка юридической чистоты сделки и её объекта?
А ведь именно на этой стадии необходимо как можно тщательное проверить всё, что касается объекта недвижимости. В частности, установить по домовой книге всех лиц не только проживающих, но и проживавших на данной жилой площади ранее. Уточнить также: кто, куда и по какой причине выехал (выписался) из данной квартиры.
И при этом установить главное: не будут ли при отчуждении квартиры нарушены чьи-то права. Например, права того, кто через некоторое время может вернуться из мест лишения свободы или с места учёбы, длительной командировки или медицинского учреждения.
Поскольку такой человек имеет право в соответствии с законом признать недействительной через суд состоявшуюся сделку по отчуждению жилого помещения, в котором он проживал ранее. На каком основании? А на том, что его права на данное жилое помещение были нарушены.
А как быть покупателю, если у продавца спорного жилья, которому были уплачены немалые деньги, этих денег уже нет? А как быть, если в договоре вообще не была указана истинная сумма, уплаченная за квартиру, а в самой квартире уже сделан «евроремонт» и потрачены средства, значительно превышающие её первоначальную стоимость? Кто возместит все эти расходы?
Как насчет ответственности нотариуса, удостоверявшего сделку, …
Может все эти расходы возместит нотариус? Ведь именно он удостоверял сделку? Ан нет. Он свою часть работы сделал добросовестно. Да, кстати, сейчас и не обязательно оформлять сделку у нотариуса. Всё чаще сделка оформляется в простой письменной форме.
или органов регистрации прав на недвижимость и сделок с нею?
Значит ответственность должны нести органы по регистрации сделок с недвижимостью? Но, если требования к ним будут предъявлены в суде, окажется, что и они ответственности за последствия подобной сделки не несут. Ибо они, как правило, тщательно проверяют саму сделку, как таковую, но… на основании имеющихся у них данных и предоставленных документов…
Может риэлторы лично отвечают за юридическую чистоту сделки?
Что касается ответственности риэлторов… То, оказывается, их тоже нельзя привлечь к ответственности. Ибо они выполнили то, что обещали. Нашли объект недвижимости, согласовали его с покупателем и помогли оформить сделку.
При этом Вы сами должны отдавать себе отчёт в том, что, в части проверки юридической чистоты сделки, Ваши интересы и интересы агента/риэлтора, не совпадают. Риэлторы изначально не заинтересованы выяснять обстоятельства, которые могли бы помешать совершению сделки. Их задача в том и состоит, чтобы способствовать совершению купли-продажи, а не предупреждать покупателя о возможных сложностях.
Обратимся к опыту запада!
Ведь неслучайно за рубежом, где рынок недвижимости сложился уже давно, ни одна сделка не обходится без участия адвоката. Агенты делают свою работу, адвокаты — свою. У нас же всю ответственность за последствия неудачной в юридическом отношении сделки пытаются возложить на риэлторов.
Но эти претензии не адресу. За юридической помощью нужно обращаться к независимым адвокатам, как незаинтересованной стороне при совершении сделки с недвижимостью. Это должно стать правилом при совершении любой сделки с недвижимостью.
И что может — этот «адвокат по недвижимости»?
Специалисты нашего Бюро, осуществляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, последовательно выполняют целый ряд действий:
- проверяют юридическую чистоту самого объекта недвижимости, его юридическую и техническую историю, и не только на основании обязательных для совершения сделки документов, но и делая необходимые запросы и выезды в соответствующие инстанции, встречаясь с соседями и самими собственниками, сотрудниками ЖЭКов;
- изучают юридическую чистоту оформления сделки на основании изучения всех правоустанавливающих документов на конкретный объект недвижимости;
- проводят правовую экспертизу предлагаемого к заключению договора с риэлторской фирмой и участвуют во всех переговорах с ней, представляя интересы своего доверителя;
- оказывают помощь в сборе документов;
- способствуют заключению между будущим продавцом и покупателем договора, предваряющего сам договор купли-продажи; цель такого договора определить взаимные права и обязанности сторон, сроки, суммы и порядок расчётов по будущей сделке с тем, чтобы обезопасить и саму сделку и ее стороны от неблагоприятных последствий;
- разрабатывают схему безопасного, удобного и выгодного с точки зрения налогообложения варианта расчётов,
- осуществляют юридическое оформление и обеспечение безопасности передачи суммы задатка, а в дальнейшем оставшейся суммы по договору;
- составляют договор купли-продажи недвижимости и иные юридические документы по сделке, присутствуют при их заключении сторонами;
- представляют интересы доверителя при государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
- осуществляют иные действия, направленные на соблюдение законных прав и интересов клиента.
В некоторых случаях специалисты Бюро по поручению своих Доверителей выполняют целенаправленный поиск с одновременной проверкой юридической чистоты объекта недвижимости либо осуществляют поиск покупателя для продажи имеющейся недвижимости с последующим оформлением.
Получить консультацию у адвоката «по недвижимости» Вы можете, связавшись с управляющим партнером бюро Юлией Александровной Лялюцкой по тел. +7 (903) 566-99-95, в WhatsApp или по эл.почте>>>
