Недвижимость в Черногории
или «как быстро может пройти удовольствие от дешёвой покупки»
Сделанное наспех
редко хорошо сделано.
Сократ
Проверка и юридическая экспертиза объекта недвижимости, тем более за границей, безусловно, удовольствие не из дешевых. Но решать, стоит ли она сбереженных средств и риска всё же лучше на чужом опыте. Например, на опыте клиентов, обратившихся в Адвокатское Бюро г. Москвы «Щеглов и Партнёры».
Истории из юридической практики департамента по зарубежной недвижимости и ВНЖ.
«В начале 2012 г. в бюро обратились с одной и той же целью двое клиентов – проверить юридическую чистоту: в первом случае, уже купленного объекта недвижимости в Черногории, во втором – только планируемого к приобретению.
К желанию россиян приобрести «домик своей мечты» именно на Адриатике мы всегда относимся с пониманием. Черногория — потрясающая страна, с восхитительными видами, неповторимой экологией и роскошным Адриатическим морем, дно которого, как известно, видно из космоса. Да и необыкновенная атмосфера этой прекрасной страны действует поистине опьяняюще… на наших соотечественников, парализуя их разум и волю.
И каждый раз, сталкиваясь со случаями обмана российских граждан, адвокаты бюро задают себе один и тот же вопрос: неужели только наши, русские, готовы без всяких документов, проверок, экспертиз и переводов отдавать неизвестно кому немалые суммы только за одно обещание осуществления их «голубой мечты».
Причем эта мечта, в первом случае, представляет собой, как минимум, готовый, но юридически не оформленный объект, как максимум – некий мифический инвестиционный проект. Во втором случае, проект нередко даже не подтверждён ни единым документом.
Вместо документов — безграничное обаяние и визитные карточки симпатичных представителей риэлторских компаний Черногории. А вот что касается денежных сумм, которые нужно заплатить за эти обещания, то они вполне реальны и измеряются, увы, даже не десятками тысяч евро, а в разы больше.
Пример первого варианта
Очаровательная супружеская пара пришла в Адвокатское Бюро «Щеглов и Партнёры» совершенно растерянная, но… с надеждой на чудо в глазах. Супруги давно заразились идеей покупки «домика на море», но всё никак не могли воплотить её в жизнь: то не было времени, то не было достойных предложений…
И вот, накануне самого волшебного праздника — Нового Года — их соседка по лестничной площадке в Москве, довольная собственница квартирки в Черногории, осчастливила неожиданным звонком из европейского рая.
В своём восторженном монологе она поведала о появлении в продаже самой великолепной квартиры, которая только существует в Черногории, причём по нереально привлекательной цене. Сообщение при этом сопровождалось уверенным предложением — покупать квартиру, не медля ни дня.
И с тем, чтобы не упустить такой шанс, покупателям следовало как можно быстрее из 180 тысяч евро (общей стоимости квартиры) передать для внесения аванса как минимум 100 тысяч. Конечно, в такой ситуации, не терпящей отлагательств, в общей суете, о предварительном ознакомлении будущих покупателей с документами о собственности на покупаемый объект, о его характеристиках и полномочиях продавца как будто забыли.
И вот, в состоянии эйфории от возможности скорого обладания великолепной квартирой, покупатели незамедлительно передали соседке указанную сумму без всяких уточняющих вопросов и сомнений. Вместе с деньгами в срочном порядке была передана и доверенность, на основании которой соседкой-искусительницей и был подписан так называемый Предварительный договор.
Когда чуть позже указанный Предварительный договор купли-продажи квартиры был предоставлен на обозрение специалисту бюро в области зарубежной недвижимости, изумлению которого не было предела. Данный документ был составлен на сербском языке в объеме одной страницы и предусматривал: обязательство Покупателя оплатить за некую квартиру 180 тыс. евро, график платежей и… ответственность Покупателя за просрочку оплаты.
Ничего более данное соглашение не содержало. Впрочем, и содержать не могло. Во время проведения юридической экспертизы, благодаря взаимодействию с адвокатами Черногории был выявлен весь букет проблем, способных случиться в сделках с недвижимостью при отсутствии элементарного юридического сопровождения и контроля.
На запрос, направленный от имени Адвокатского бюро «Щеглов и Партнёры» партнёрам в Черногорию, пришёл официальный ответ о том, что дом, в котором находится покупаемая квартира, не имеет разрешения на ввод в эксплуатацию.
Более того, из полученных документов явствовало, что квартира не просто не свободна от прав третьих лиц, она — объект судебной тяжбы между несколькими претендентами о праве собственности на неё.
А продавец, так бойко выставивший находящуюся в споре квартиру на продажу, действовал лишь на основании доверенности, по которой он имел право совершить сделку от имени супруги, чьё право собственности на данную квартиру также не было чем либо подтверждено.
Однако, доверители Бюро из опасения потерять уже оплаченные 100 тыс. евро, решили продолжить сделку, надеясь на благоприятный исход судебного иска для продавца их квартиры. При этом, по их словам, убедившись в компетентности и профессионализме специалистов нашего бюро, они просили «не бросать их на произвол судьбы», а оказать юридическую помощь в надлежащем оформлении их дальнейших взаимоотношений с продавцом.
Уступив просьбе доверителей и предупредив их ещё раз о слабой правовой позиции по их делу, адвокат подготовила от их имени дополнительное соглашение для контрагента. В соглашении был прописан весь объём встречных обязательств самого продавца по отношению к покупателю и прав покупателя по предстоящей сделке.
При этом, в соглашении было отражено главное условие – осуществление покупателем второй части оплаты по договору только при условии освобождения квартиры от всех имеющихся обременений.
Также, к договору были приложены расчёты соразмерного уменьшения стоимости покупаемого объекта в связи с несоответствием заявленной в договоре площади тем замерам, которые были проведены независимым экспертом на основании поручения, сделанного адвокатом бюро через коллег в Черногории.
Добавим, что подготовленный специалистом Адвокатского бюро «Щеглов и Партнёры» документ, был подписан продавцом без каких-либо условий и изменений.
На текущий момент (начало мая 2012г.) в Черногории завершаются последние судебные процессы в отношении спорной квартиры и стороны надеются на скорейшее разрешение проблемы.
Пример второго варианта
Дело касается клиента, который обратился в Адвокатское Бюро «Щеглов и Партнёры» с просьбой помочь ему осуществить его немедленное желание — как можно быстрее купить «совсем недорогой домик» на берегу Адриатики. На момент обращения в Бюро у него уже был забронирован билет на вылет в ближайшее время для личного подписания договора купли-продажи и готово платёжное поручение на перечисление солидного аванса в счёт покупки дома.
Однако, как только специалист бюро увидела район, в котором клиент имел намерение приобрести свой «недорогой домик», она тут же настоятельно рекомендовала доверителю сдать билет и ожидать завершения юридической экспертизы по делу.
Дело в том, что адвокат уже была осведомлена (по своим предыдущим делам с Черногорской недвижимостью) о дурной репутации той местности, где клиенту предложили купить дом. Доверчивые и неискушённые в сделках с зарубежной недвижимостью россияне скупили в этом месте немало недвижимости, а потом оказались перед фактом, что многие объекты были построены там незаконно, без соответствующей разрешительной документации.
Это привело неудачливых покупателей к необходимости в течение длительного времени заниматься легализацией этих объектов, тратя на это баснословные суммы, и, к сожалению, не всегда успешно.
В итоге, как и ожидалось, предварительный ответ из Черногории никого не обрадовал. Кроме того, по документам, предоставленным продавцом, было невозможно судить о легитимности объекта. Оказалось, что выписку о собственности продавец просто скачал через Интернет, а не запросил, как этого требует закон, из Листа недвижимости. Впрочем, когда клиент увидел «свой недорогой домик у моря» собственными глазами, тот разочаровал его не менее чем «юридическая чистота» документов.
Добавим только, что благодарности клиента за оперативную юридическую помощь нашему Бюро не было предела. Ведь его готовность отправить солидный аванс для покупки вожделенного объекта по соблазнительной цене была практически стопроцентной. И только профессионализм и опыт наших сотрудников помог ему избежать сомнительных трат и негативных последствий от его опрометчивой и недешёвой поспешности.
Поэтому, уважаемые соотечественники, прежде чем купить любой объект, предлагаемый вам за границами нашей Родины, не поленитесь и не пожалейте денег на предварительную юридическую экспертизу со стороны независимых экспертов в области зарубежной недвижимости.
И помните, что какими бы супер экспертами в этой области не были представители наших или иностранных агентств недвижимости, они всё-таки заинтересованы в том, чтобы вы купили объект. Ведь именно с вашей покупки агенты получат свои комиссионные, поэтому они по-определению не могут быть независимыми экспертами.
И только адвокаты и юристы, специализирующиеся в вопросах зарубежной недвижимости, смогут дать объективную оценку, ибо гонорар за их работу заплатите вы, а не продавец объекта, а значит и заинтересованности в продаже у них не будет.
Записаться на юридическую консультацию по зарубежным объектам недвижимости, поручить покупку или сопровождение сделки с зарубежным объектом недвижимости можно, связавшись управляющим партнером бюро Юлией Александровной Лялюцкой по тел. +7 (903) 566-99-95, в WhatsApp или по эл.почте>>>
