Категория: Услуги адвокатов
Вид услуг: Арбитражные дела
Опубликовано: 13.04.2020
Автор: Скопцова Катерина Андреевна , адвокат АБ «Щеглов и Партнёры»

 

Снижаем арендную плату

Или как договориться без суда

В последнее время наша страна и мировое сообщество в целом переживают серьёзные потрясения. Эпидемия коронавируса не только нависла опасной угрозой для жизни и здоровья миллионов людей, но и поставила под удар жизнеспособность многих сегментов бизнеса, нанесла неимоверный урон экономике, посеяв чувство страха и неуверенности в завтрашнем дне. Пандемия ежедневно заставляет нас сдавать тест на прочность, вынуждая жить по законам природы, когда при естественном отборе выживают сильнейшие.

Перед российским бизнесом тоже встал вопрос: как попасть в стаю «сильнейших», выжить в современных реалиях и не скатиться до банкротства?  Кризис, вызванный новой чумой XXI  века, подобно эффекту домино спровоцировал резкое падение эффективности и прибыли практически во всех сферах бизнеса, не лучшим образом сказался на многих правовых институтах и осложнил жизнь различных субъектов гражданских правоотношений.

Если собственникам коммерческой (нежилой) недвижимости, несмотря на тяжёлое испытание, ещё удаётся оставаться на плаву за счёт собственных ресурсов, существуя пусть пока без прибыли, но зато и без разоряющих убытков. То большинство арендаторов начинает «тонуть» в пучине долгов, нарастающих как снежный ком.

Зона риска

Многочисленные предприниматели (рестораторы, владельцы салонов красоты, фитнес-центров, spa, продавцы одежды и других товаров массового потребления) внезапно оказались в настоящей западне, поскольку принятые ими в обычных условиях посильные обязательства по уплате арендных платежей, в условиях кризиса, оказались неподъёмными.

С одной стороны, полное отсутствие прибыли, ввиду вынужденной приостановки торговли/оказания услуг, в связи с введением режима повышенной готовности, с другой – тикающий счётчик ежемесячной платы за пользование помещением.  И пусть нет фактического использования, а тысячи помещений простаивают «пустыми», при этом есть тысячи действующих договоров, которые стороны обязаны исполнять, а значит – платить по счетам.

На первый взгляд, может показаться, что ситуация безвыходная.  Наше бюро уже долгие годы придерживается одного правила: «У любой проблемы всегда есть одно свойство. Её можно решить». И мы уверены, что и в этот раз наше правило вполне применимо.

Меры поддержки

В целях поддержки арендаторов и минимизации их рисков в экстренном порядке был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, обязывающий арендодателей заключить с арендаторами дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г., в течение 30 дней со дня обращения арендатора с соответствующей просьбой.

Нормативный акт также предоставил арендаторам право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, в связи с невозможностью использования имущества по известным причинам. Норма свежая и пока непонятно, как на неё отреагируют арендодатели, которые вряд ли легко согласятся добровольно потерять значительную часть своей прибыли.

Кроме того, закон предусматривает лишь право арендатора потребовать уменьшения арендной платы, никак не закрепляя встречное обязательство арендодателя снизить размер платежа.

При этом никто не отменял положения Гражданского кодекса РФ о праве арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, или обратиться в суд за расторжением договора, в случае отсутствия оплаты более двух сроков подряд.

Немного о непреодолимой силе

В начале апреля власти 39 субъектов России, включая Москву и Московскую область, официально признали эпидемию коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы. Но не надо забывать, что, во-первых, данные обстоятельства освобождают лишь от ответственности за нарушение обязательств, а не от их исполнения, а во-вторых, признание конкретных обстоятельств форс-мажором - прерогатива суда.

Суд – дело небыстрое

Поэтому, так или иначе, субъектам арендных отношений для решения спорных вопросов, вытекающих из договоров аренды: об отсрочке оплаты, уменьшении арендных платежей, относительно изменения предмета договора (сокращения площади арендуемых помещений), освобождения от штрафных санкций, ввиду обстоятельств непреодолимой силы и по другим многочисленным противоречивым моментам, придётся обратится в суд. При этом, учитывая приостановку работы большинства судов, в связи с эпидемией, предприниматели, видимо, нескоро смогут разобраться с накопившимися проблемами.

Как спасаться?

Наше бюро рекомендует вам не терять драгоценное время и прибыль, не уповать на судебное разрешение спора, как на единственно возможный выход из тупика. Мы предлагаем вам попробовать иной, менее затратный по времени и средствам, но более эффективный и действенный способ урегулирования конфликта – медиацию. Данная примирительная процедура, как альтернатива судебным разбирательствам, в последнее время приобретает всё большую полярность.

Её  суть состоит в том, что в ходе работы над конфликтом у сторон появляется возможность самостоятельно найти взаимовыгодное решение проблемы, активную помощь в этом им оказывает   посредник (медиатор), беспристрастный и независимый по отношению к участникам медиации, который, являясь организатором и ведущим процедуры, помогает сторонам услышать друг друга, погасить мешающие эмоции и прояснить истинные интересы каждого.

Кто-то из доверителей, имевший положительный опыт участия в подобном урегулировании спора, назвал медиацию - магией. Возможно! Только это магия, которая творится не при помощи колдовства, а благодаря опыту, знаниям и практике наших специалистов.

Кто такой медиатор?

В частности, в бюро успешно работает адвокат и профессиональный медиатор – Скопцова Катерина Андреевна, которая, являясь выпускником АНО «Центра медиации и права», в своей работе активно применяет так называемый «понимающий подход», при котором конфликт постепено и тщательно «вычерпывается ложка за ложкой», выявляются истинные интересы людей, а люди разворачиваются из позиции «друг против друга» на одну сторону против конфликта, что побуждает их работать с проблемой сообща.

Не будет преувеличением сказать, что медиатор зачастую выступает переводчиком «с русского на русский», поскольку взаимные обиды, обостренные эмоции зачастую не позволяют людям понять друг друга и услышать истинное значение сказанных фраз.

Иными словами…

Иными словами, мы предлагаем арендатору и арендодателю сесть за стол переговоров, организованный нашими специалистами. Как показывает практика бюро, участие в таких переговорах независимого специалиста, позволяет  полнее отразить позицию каждой стороны и донести её до собеседника.

А юридические знания позволят найти решение проблем обоих сторон и закрепить договоренности документально.

В чём же преимущество медиации перед судебным разбирательством в урегулирования спорных вопросов, в том числе в арендных отношениях?

 •    Решение в процессе медиации принимают сами стороны, что способствует его добровольному и эффективному исполнению, в то время как решение суда зачастую исполняется с большим трудом;
•    При желании достигнутые между сторонами договорённости в ходе процедуры могут быть оформлены в медиативном соглашении.
•    Медиация помогает найти всеобъемлющее решение на разных уровнях конфликта, судебный спор охватывает, как правило, только часть проблемы, находящейся в рамках правового поля.
•    Цель медиации – договориться так, чтобы были удовлетворены интересы каждой из сторон, при судебном решении спора чаще всего достигается удовлетворение интересов лишь одной стороны (и то далеко не в полной мере);
•    Строгое соблюдение конфиденциальности (на что далеко не всегда можно рассчитывать при судебном споре, учитывая открытость большинства судебных процессов);
•    Экономия времени. Попытаться разрешить конфликт посредством медиации в среднем возможно за 1-3 встречи, судебный процесс при этом занимает несколько месяцев, а в некоторых случаях может длиться годами.

Это преимущество особенно актуально в случае необходимости оперативно прийти к соглашению по таким вопросам, как:

- изменение (уменьшение) размера арендной платы;
- отсрочка уплаты платежей;
- изменение предмета аренды (уменьшение площади арендуемых помещений);
- расторжение/изменение договора и другие.

•    Экономия на судебных расходах, нет необходимости тратиться на госпошлину, оплату услуг эксперта, специалистов, нотариуса, почтовые отправления и др.
•    Обстановка, место, регламент и длительность процедуры могут быть определены индивидуально в каждом отдельном случае, исходя из пожеланий сторон.  
•    В результате успешного урегулирования спора посредством медиации у сторон появляется возможность восстановить деловые отношения и поддерживать взаимовыгодное сотрудничество в будущем.

Для вашего удобства, учитывая опасность распространения эпидемии коронавируса и необходимость соблюдения, в связи с этим, режима самоизоляции, наше бюро готово организовать по вашему запросу процедуру медиации по скайпу. К тому же, у Катерины Андреевны Скопцовой и адвокатов бюро уже имеется успешный опыт проведения примирительных процедур подобным способом.

Читайте также статьи адвоката Катерины Андреевны Скопцовой по теме: 

• Медиация как альтернативный способ разрешения спора
  

Если Вам необходима квалифицированная помощь медиатора, Вы хотите попробовать мирно и эффективно решить конфликт, выйти из спорной ситуации, не тратя лишнее время и здоровье на длительные судебные процессы, мы будем рады Вам в этом помочь. Записаться на консультацию или на процедуру медиации можно, связавшись со Старшим управляющим партнёром Адвокатского Бюро «ЩЕГЛОВ и ПАРТНЁРЫ», Почётным адвокатом РФ Щегловым Юрием Анатольевичем по тел.: +7 (495) 748-00-32, +7 (985) 767-94-86, или направив эл. письмо

Бюро работает: пн.-пт. с 10 до 20, сб.- с 11 до 15.