Главная > Практика > Советы наших адвокатов > Покупка жилья в ЖСК: как уменьшить риски?

Приобретение жилья через ЖСК: как уменьшить риски?

Заключение договоров с ЖСК происходит, как правило, путём присоединения к уже имеющемуся договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. То есть, будущий член ЖСК вступает в существующий договор и принимает по нему все указанные в нём права и обязанности. Тем более важно проработать и уяснить для себя все существенные условия договора. На что обратить внимание?

Первое. ВЗНОСЫ.
Какие взносы (денежные средства прежде всего) Вы будете обязаны вносить, в каком размере и в какие сроки, к каким расчётным условным единицам они будут привязаны. Последствия нарушения сроков выплат. Подлежат ли размеры этих взносов корректировке при приобретении в собственность ЖСК в интересах члена ЖСК конкретной недвижимости. Если Вы работаете по трудовому договору, то, видимо, можете планировать оплату взносов к «такому-то» числу каждого месяца. А если Вы -представитель свободной профессии, самозанятый гражданин, предприниматель, и Ваши доходы непредсказуемы по времени, то для Вас условие о штрафе в 10-20% от просроченной суммы в месяц может быть слишком жёстким. Если в договоре есть указание на возможную корректировку размеров взносов, то это тоже дополнительный риск.

Второе. ЧТО ВЕРНЕТСЯ, КОГДА БУДЕТЕ ВЫХОДИТЬ ИЗ ЖСК.
Что из выплаченного Вы сможете получить в случае выхода из ЖСК по своей инициативе, в каком порядке, в какие сроки, в каком размере и условных единицах, и какими дополнительными условиями это будет сопровождаться. Как правило, Вам будут возвращены не все выплаченные Вами взносы (регистрационный, вступительный, паевой, членский и взнос в резервный фонд), а лишь паевой. Причём к условным единицам размеры выплат, как правило, не привязываются. Сроки выплат составят 1-3 месяца, а то и более, в зависимости от соотношения общей суммы возвратов в этот период к общей сумме ежемесячных паевых взносов в ЖСК за этот же период. Правда, при наличии у члена ЖСК уважительных причин выхода (их перечень определяется в договоре), и при наличии у ЖСК соответствующих финансовых возможностей, ЖСК по решению правления ЖСК возвращает паевой взнос в течение 10 дней.

Третье. УСЛОВИЯ ЗАЧЕТА ИМЕЮЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ, ЕГО ОЦЕНКА И ОФОРМЛЕНИЕ.
Как правило, зачесть Вашу квартиру как часть паевого взноса Вам предлагается путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую компанию либо путём выкупа её этой риэлтерской компанией. Понятно, что на цену и условия такого отчуждения или выкупа Вы повлиять, скорее всего, не можете: они определяются по согласованию с уполномоченной ЖСК риэлтерской компанией. Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет. Замечу, что в случае Вашего добровольного выхода из ЖСК Вашу зачётную квартиру Вам не вернут (она уже передана другим членам ЖСК), Вы получите лишь паевой взнос.

Четвёртое. ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ ЖСК.
Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен». Механизм ЖСК эффективно работает только в том случае, если руководство действует добросовестно и средства ЖСК расходуются только в соответствии с уставными целями – покупка квартир для членов ЖСК. Поэтому необходимо детально ознакомиться с уставом выбранного Вами ЖСК, с указанными в нём полномочиями общего собрания членов, правления, председателя правления. Важно иметь возможность получения полной информации о деятельности ЖСК в любой момент времени.

Пятое. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ.
Ваши обязательства по оплате обязательных для Вас как члена ЖСК услуг по подбору, проверке и оценке квартиры, по оформлению её в собственность ЖСК с одновременным заключением с Вами Договора безвозмездного пользования недвижимого имущества (ссуды), по оформлению этой же квартиры в Вашу собственность после выплаты паевого взноса, по страхованию риска утраты прав собственности на недвижимость и других рисков. Все эти услуги оказывают, как правило, аффилированные с ЖСК риэлтерские и страховые компании по цене и на условиях, о которых договорились с ЖСК (без Вас, разумеется, но оплачивать эти услуги придётся, скорее всего, Вам).

Шестое. ДЕЛАЕМ ВЫВОДЫ.
Таким образом, если Вы исправно платите все взносы и не нарушаете другие условия договора, то квартиру Вы так или иначе получите. («Так или иначе» - потому что ЖСК может предоставить Вам как выкупленную самим ЖСК квартиру, так и полученную ЖСК по обязательственным правам. Предпочтительнее, конечно, право собственности на квартиру.) С момента выплаты паевого взноса в полном размере за квартиру, в которой Вы уже проживаете, Вы оформляете её в свою собственность и выходите из ЖСК. Риск остаться без квартиры связан с длительным временем выплаты паевого взноса: за это время у Вас и у Вашей семьи могут существенно измениться обстоятельства, снизиться доходы, не говоря уже об общей экономической нестабильности, непредсказуемости валютных курсов и прочих факторов, которые нельзя не учитывать. И тут-то начнут действовать неблагоприятные для Вас условия договора, которые нацелены на защиту экономических интересов ЖСК, а значит, и каждого члена ЖСК.

В общем, чем быстрее Вы выплатите весь паевой взнос и оформите квартиру в свою собственность, тем меньше Вы рискуете.

Помочь вам правильно разобраться во всех нюансах приобретения жилья в ЖСК и сопроводить сделку сможет опытный адвокат "по недвижимости".

Как связаться с адвокатом "по недвижимости"?

Позвоните в Адвокатское Бюро "Щеглов и Партнёры" Старшему управляющему партнёру Бюро Юрию Анатольевичу ЩЕГЛОВУ по тел. +7 (985) 767-94-86 или +7 (495) 748-00-32, и наши адвокаты окажут Вам реальную юридическую помощь в сопровождении вашей сделки с недвижимостью.