Главная > Практика > Наша судебная практика > Защита прав потребителя в сфере застройки недвижимости

Суд признал недобросовестного застройщика объекта недвижимости, который водил покупателя за нос в течение 3-х лет, нарушителем прав потребителя и взыскал с него, кроме прочего, штраф за нарушение прав потребителей в размере более 4,5 млн. руб.

Обещанного три года ждут,
а на четвертый - проходит срок исковой давности.

(поговорка древнеримских юристов)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16.01.2013 года удовлетворены исковые требования Доверителя Адвокатского Бюро «Щеглов и партнёры» г-жи У. к ООО «Новый поселок» - продавца жилого дома и земельного участка в дачном поселке «Перелески» в Истринском районе Московской области.

Из резолютивной части судебного решения:
...Взыскать с ООО «Новый поселок» в пользу У. С. А.:
1) денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома в поселке «Перелески», в сумме 8.800.000 руб.,
2) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 200.000 руб.,
3) компенсацию морального вреда, причиненного потребителю неисполнением условий договора, в размере 3.000 руб.,
4) штраф за нарушение прав потребителей в размере 4.501.500 руб.,
5) судебные расходы в размере 74.677,10 руб.

Итого: общий размер взысканий с ответчика - ООО «Новый поселок» - составил сумму в размере 13.576.177,1 руб.

Интересы Доверителя Бюро г-жи У. в судах первой и апелляционной инстанций представляли адвокаты Бюро «Щеглов и партнёры» Сосулина Наталья Владимировна и Новиков Дмитрий Николаевич.

Комментарий по делу адвоката Натальи Владимировны Сосулиной, заместителя руководителя Департамента по спорам с недвижимостью Адвокатского бюро «Щеглов и партнеры».

Краткая предыстория дела. 2009г.

Еще в 2009 г. г-жа У. заключила с ООО «Новый Поселок», в лице ООО «РОДЭКС Риэлти», действующего на основании Агентского договора, Предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (далее – Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Стороны взяли на себя обязательства заключить в срок до «01» ноября 2011 года договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Г-жа У. все свои обязательства по данному договору выполнила, оплатив в полном объеме стоимость земельного участка и жилого дома, указанных в договоре.

Как ООО «Новый поселок» за счет одного клиента построил дом другому. 2011г.

Однако в срок 01 ноября 2011 года Основной договор между г-жой У. и ООО «Новый поселок» не был заключен. Жилой дом на ее участке, как выяснилось впоследствии, вообще не был построен. Более того, за счет денежных средств, внесенных г-жой У., компания ООО «Новый поселок» построила дом на соседнем участке.

Что же такое предварительный договор, и каков порядок действия?

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязаны заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 4 ст. 429 ГК РФ также предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Незаконное пользование чужими денежными средствами. 2009-2013г.г.

Поскольку в срок до 01 ноября 2011 года Основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома между ООО «Новый Поселок» и г-жой У. не заключен, то у ООО «Новый поселок» отпали основания для удержания денежных средств, оплаченных г-жой У. во исполнение обязательств по Договору. Совершенно очевидно, что ООО «Новый поселок» было обязано, как минимум, вернуть указанную денежную сумму г-же У. Однако ООО «Новый поселок» продолжило незаконно пользоваться чужими денежными средствами.

Злоупотребление ООО «Новый поселок» своими правами. 2011-2013г.г.

Компания ООО «Новый поселок» также не сочла необходимым известить г-жу У. о смене своего юридического адреса, чем намеренно осложнила контрагенту возможность защитить свои нарушенные права не только путем переговоров, но и в судебном порядке.

Когда г-жа У., не получив ответа на свою претензию, была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, она руководствовалась положением Предварительного договора, в котором было предусмотрено, что стороны адреса обязаны извещать друг друга о перемене своего адреса. Поскольку соответствующих извещений от ООО «Новый поселок», не было, то и сторона истца и суд руководствовались положениями ст. 118 ГПК РФ, о том, что повестка посылается по последнему известному адресу и при отсутствии сведений о перемене адреса считается доставленной. Басманный районный суда г. Москвы, не дождавшись явки ответчика по неоднократно направленным повесткам на известный адрес, 13.06.2012 г. рассмотрел дело в отсутствии ответчика. Указанным обстоятельство ответчик не преминул воспользоваться, представив в вышестоящую судебную инстанцию вместе с апелляционной жалобой документ о своем новом юридическом адресе.

При таких обстоятельствах, судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда ничего не оставалось делать, как по формальным основаниям   отменить правильное по существу решение Басманного районного суда г. Москвы и принять дело к своему производству по правилам 1-ой инстанции.

Хитрости ответчика по введению суда в заблуждение или фальсификация ответчиком доказательственной базы.

Кроме этого, в суд апелляционной инстанции ответчик ООО «Новый поселок» предоставил дополнительное соглашение от 29.09.2011г. к предварительному договору, которым, якобы, срок основного договора был продлен до 01.08.2012г., а также же изменен предмет договора. Однако г-жа У. никаких дополнительных соглашений с ответчиком не подписывала, никогда этот документ не видела, о его существовании узнала только из апелляционной жалобы. Поэтому сторона истца была вынуждена доказывать суду апелляционной инстанции то, чего не было, а именно, что данное дополнительное соглашение истец не заключала.

Более того, в процессе рассмотрения дела судом выяснилось еще одно удивительное обстоятельство. Все земельные участки в дачном поселке «Перелески» Истринского района Московской области ООО «Новый поселок» по мировому соглашению, утвержденному Арбитражным судом Московской области 12.12.2011г. по делу № А41-14824/11, передало в собственность некому ООО «Астэро» (ранее кредитором был АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК»). И это при том, что практически на все земельные участки в поселке «Перелески» у ООО «Новый поселок» на этот момент уже были заключены предварительные договоры купли-продажи с покупателями – физическими лицами. Но это никак не помешало ООО «Астэро» совместно с участником строительства поселка «Перелески» ОАО «РОДЭКС Груп» заново предлагать всем покупателям приобрести у них во второй раз ранее оплаченные компании «Новый поселок» земельные участки уже за 2,4 миллиона рублей за каждый.

Назад в будущее или вперед в прошлое?

Поскольку нарушение прав третьих лиц упомянутым мировым соглашением очевидно, то и мировое соглашение, и утвердившее его решение Арбитражного суда МО от 12.12.2011г. было отменено Федеральным арбитражным судом Московского округа. На момент написания настоящего комментария, 5 марта 2013г., дело после возвращения из Федерального арбитражного суда МО вновь находилось на рассмотрении Арбитражного суда Московской области.

А стоит ли при таких обстоятельствах верить гаранту?

Но этот факт никак не помешал ОАО «РОДЭКС Груп» продолжать свою инвестиционную деятельность в сфере строительства недвижимости для граждан. В частности, он строит поселок "Долгоруково" (буквально в 2-х км от поселка «Перелески» Истринского района Московской области). Также ОАО «РОДЭКС Груп» продолжает продажи в поселках «Звенигорье», «Троица», «Золотые Пески» и «Сосновые берега» в Подмосковье. И продает свои объекты в регионах: поселки «Строгановский посад» (Пермь) и «Таптыковские терема» под Уфой.

Но вот вопрос: можно ли верить такому гаранту и участнику инвестиционного проекта?

Ведь в своё время именно потому, что ОАО «РОДЭКС Груп» выступил участником и гарантом инвестиционного проекта дачного поселка «Перелески» г-жа У. (чьи права и пришлось впоследствии защищать адвокатам бюро «Щеглов и партнёры») и решилась заключить предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ООО «Новый поселок».

Потребители, чьи права были нарушены компанией ООО «Новый поселок", могут обратиться за помощью адвокатов бюро "Щеглов и Партнеры" по тел.: +7 (495) 748-00-32.