Главная > О Бюро > Колонка мэтра > Ю. Щеглов: "Чем адвокат отличается от риэлтора?"

Чем адвокат отличается от риэлтора?

27 декабря 2013г., Москва

Любое важное дело начинается с малого – с договоренности. Когда речь заходит о купле-продаже недвижимости, мало договориться о покупной цене, нужно проверить чистоту объекта, правомочия продавца, условия продажи. Все эти действия редко занимают собственника, который уже предвкушает обладание объектом. И, скажу Вам по секрету, вообще редко кого занимают. Ни риэлтор, ни юрист из агентства недвижимости не будут срывать сделку, с которой получают свой доход.
Единственный, кто не постесняется охладить пыл покупателя – это адвокат по сопровождению сделок с недвижимостью, которого приглашает сам покупатель. Только в этом случае сделкой занимается независимый юридически грамотный специалист, который своей главной целью ставит выполнение поручения доверителя и действует только его в интересах.

Приведу пример. При участии адвокатов бюро «Щеглов и Партнеры» в конце года была успешно завершена крупная сделка по приобретению нежилого здания в Москве. По сути, само здание 1932г. постройки, являлось для доверителей лишь предлогом для приобретения права аренды на земельный участок под ним, и получения в дальнейшем разрешения на строительство на его месте нового объекта.

Простая сложная сделка

При изучении документов адвокатами бюро выяснилось, что для целей оптимизации налогообложения, здание предполагалось продавать опосредованно, путем передачи покупателю 100% акций компании, на балансе которой находился объект. Собственником акций к тому же являлась иностранная компания, являющаяся резидентом зоны налоговых каникул и не имеющая официального представительства в РФ.

Под призмой адвокатского расследования

Адвокатское расследование И.В.Щегловой и Ю.А.Лялюцкой, сопровождавших сделку, выявило ряд проблем, которые могли препятствовать сделке. Так, оказалось, что градостроительный план данного земельного участка был отменен по неизвестным причинам, само здание по роду деятельности компании, зарегистрированной по данному адресу, находилось под экологическим контролем. Более того, по этому же адресу было зарегистрировано более 20 компаний, половина из которых являлись аффилированными лицами продавца и не имели правовых оснований указывать данный адрес в качестве юридического.

Молитвами чиновников

При выяснении возможности изъятия объекта недвижимости для гос. или муниципальных нужд адвокаты столкнулись с нежеланием госструктур предоставлять запрашиваемую информацию. В ответ на запросы адвокатов, чиновники давали туманные ответы, содержащие лишь цитаты из законов, регулирующих деятельность данных органов, причем с большим запозданием. Смешно говорить, но последний ответ пришел через 1,5 месяца после завершения сделки.

Мы легких путей не искали

Учитывая сложность передачи имущества и возникшие проблемы, разумно было бы отговорить доверителей от заключения договора купли-продажи. Однако адвокаты бюро, сопровождавшие сделку, включая руководителя группы Ирину Щеглову, по собственному опыту знали, что простых и абсолютно прозрачных сделок с недвижимостью не бывает. И уговаривая доверителей дождаться предложения к покупке «кристально чистого» объекта, можно оказать им, мягко говоря, медвежью услугу. Сотрудники Бюро поступили иначе. Собрав весь материал, касающийся перехода прав собственности на данное недвижимое имущество с момента его приватизации, а также касающийся деятельности самой компании-собственника и аффилированных с нею лиц, выяснив, используя свои профессиональные связи, причину отмены ГПЗУ, адвокаты сочли продавца достаточно добросовестным для продолжения сотрудничества. А, прописывая условия купли-продажи недвижимого имущества, постарались максимально предусмотреть все риски и защитить от них покупателя. Так, благодаря проявленному адвокатами профессионализму и такту, сделка состоялась, и наши уважаемые доверители на сегодняшний день являются счастливыми собственниками подобранного ими недвижимого имущества.

И вновь завершаю свое эссе утверждением "У любой проблемы всегда есть одно свойство: её можно решить". Нужно только сделать для этого всё возможное!

P.S.: А ответы от чиновников всё продолжают приходить…